物企擴張策略發生變化

①物管行業規模增長持續放緩，2025年1月top50新增合約面積同比下降13%，2024年百強物企平均新增合約面積同比下滑12.8%;
②頭部物企效應凸顯，top10企業新增合約面積占比近六成，擴張策略從規模優先轉變為效益優先，聚焦區域深耕和城市深耕。

物管行業規模增長持續放緩。

在2024年百強物企平均新增合約面積同比下滑12.8%的背景下，2025年1月top50新增合約面積同比下降13%。

頭部物企效應進一步凸顯，top10企業新增合約面積占比接近六成，拓展規模門檻降至247億元，也意味著競爭熱度略有下降。

與此同時，頭部物企擴張策略正從規模優先轉變為效益優先，區域聚焦和城市深耕已成為行業共識。

一個明顯的趨勢是，物管行業以規模導向的拓展模式正逐漸退出歷史舞台，優勢區域和優質客戶的爭奪已進入白熱化階段。

物企擴張策略發生變化插图1

近兩年，隨著物管行業營收承壓，物企的規模增長訴求也隨之下降。

克而瑞物管數據顯示，1月top50企業新增合約面積約7808萬平方米，新增第三方拓展規模7146萬平方米，同比分別下降13%和12%。

從2024年全年的規模增長情況來看，百強物企平均新增合約面積為1481萬平方米，較2023年下滑12.8%。與此同時，百強物業管理企業的合約在管面積比均值在2024年下降至1.28，相較於2023年的1.32繼續呈現下滑趨勢。

這一變化可以看出企業在新項目獲取上的增速放緩，市場競爭加劇。雖然規模增速放緩，但當前的企業規模儲備仍然足夠支持短期內的進一步增長訴求。

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進一步聚焦top10企業來看，1月top10企業新增合約面積4430萬平方米，較2024年top10同比下降接近兩成，規模增速有所放緩。top10門檻值為247萬平方米，整體競爭熱度略有下降。

不過，2024年數據來看，頭部效應進一步凸顯，top10新增合約面積均值為2320萬平方米，是t0p11-30企業的2.4倍。

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在行業持續向高質量方向邁進的過程中，top10企業更加聚焦高質量項目。從1月表現來看，頭部企業各業態拓展競爭優勢明顯，在第三方拓展中學校、公建、辦公位列前三，在前三業態中，雅生活在辦公和學校項目拓展規模最大，華潤萬象生活在住宅、產業園和公建項目拓展規模最大。

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行業規模增速進一步放緩，也從側面反映出物業管理行業的逐漸成熟，行業發展重心轉向“質重於量”。

區域聚焦和城市深耕已成為行業共識。越來越多的企業開始制定明確的城市深耕計劃，設定單個城市內的在管項目數量或規模目標，以集中資源提升項目質量和運營效率。

其中，頭部物企動作更為迅速。top10物企中，萬物雲早在2020年就提出了將“蝶城”戰略作為未來十年的核心發展方向，截至2024年上半年，萬物雲的蝶城數量已增長至642個。中海物業則設定了在當地市場實現規模排名前三的目標，積極拓展市場份額。

此外，世茂服務明確了19個重點深耕城市，融創服務則聚焦於高濃度的優勢城市布局。

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除了區域深耕之外，物企還在持續退出低效項目。

過去，收併購是企業規模擴張加速器，在規模導向的發展模式下，企業收購了大量低盈利甚至虧損的項目。隨著規模擴張意願降至低點，行業收併購速度也隨之減緩，再加上利潤空間的壓縮，物企對項目的運營效率和盈利能力提出了更高的要求。

因此，物企正持續退出那些低收繳率、盈利能力較弱、位於非深耕區域且管理難度較大的項目，據克而瑞物管統計，2024年以來至少有9家物企公開退出項目，以金科服務為例，2024年上半年累計退出的在管面積接近3000萬平方米。

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整體來看，無論是區域深耕，還是退出低效項目，意味著企業擴張策略從單純的規模優先轉變為效益優先。

以規模導向的拓展模式正逐漸退出歷史舞台，以效益優先的擴張策略轉變促使企業在項目拓展時更加注重優質資產和高潛力區域，以實現精準布局和資源優化配置。

隨著越來越多企業的調整加入，優勢區域和優質客戶的爭奪已進入白熱化階段，未來，優勢區域和優質客戶的爭奪將進一步加劇，推動行業向更高層次的服務質量邁進。

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