為什麼說地區間的房價正在加速分化？

為什麼說地區間的房價正在加速分化？插图

今天要聊的話題是房價，如果你手裡有房，或者想要買房，那麼今天的內容一定要聽完。我先把我觀察到的趨勢給到你：不同地區間的房價正在加速分化，如果你持有三四線及以下城市的房產，這一講要認真聽了。

接下來，我們就深度剖析下這件事，回答三個問題：房價加速分化的現象是什麼樣的？背後的房地產資產價值大邏輯是什麼？這對你有什麼影響？

房價正在加速分化

話不多說，正題開始。

去年以來，樓市大招一波接著一波，從去年2月“一城一策”到“517新政”，再到9月24日，三部門也就是中國人民銀行、金融監管總局和中國證監會舉辦聯合發布會，推出了一系列的救市大招，如放開限購限售、降首付、降利率、降契稅、政府下場收儲、爛尾樓基金擴容到4萬億、貨幣化棚改重啟等。

這一系列的強心針打下去，國內的樓市狀況確實出現了改善，根據數據顯示，上海、北京、深圳、成都等多地的樓市復甦，成交量上漲，房價也開始出現了企穩甚至緩慢爬升的跡象。

但地區間房價的表現在加速分化，從去年924三部門聯合推出重磅新政以來，各地房價和樓市的成交情況，都呈現出一二線城市企穩回升，而三四線城市持續低迷的明顯特點。

這樣的情況，讓人有點意外，為什麼這麼說呢？要放在以前，但凡推出點利好政策，瞬間就會點燃中小城市的房價，三四線城市的房價就像坐火箭一樣，漲得可比一二線快多了。而現在嘛，則是反了過來，一二線穩定和回暖，三四線持續低迷。

這背後暗含著一個非常重大的未來趨勢，就是：在未來，不同能級城市間的房價會大分化，而且是加速分化，一二線城市強者恆強，而大部分三四線城市弱者更弱。

房地產資產價值大邏輯是什麼？

這個趨勢背後的房地產資產價值邏輯是什麼呢？

經濟學者任澤平曾提出一個理論：“房地產，短期看政策，中期看供求，長期看人口”。下面我們就從短期、中期、長期這三個維度來剖析這件事。

短期來看，去年政策大招頻出，降首付、降利率、降契稅，放開限售限購，修復爛尾樓，重新搞拆遷等一系列動作。我們知道，中國房地產市場的底色其實就是政策市場，政府政策對房地產的影響舉足輕重。在去年如此大規模的政策推動下，可以看到三四線城市的房價還是沒有太大起色，甚至都沒穩住下跌勢頭。

中期來看，在過去十年裡，三四線及以下的城市大規模地造房子，全國60多億平的住房庫存，其中超過95%都是在三四線及以下城市，庫存量、供應量都非常巨大，僅僅依靠本地的購買力很難消化。而外地人去這些城市投資的可能性，已經越來越小，這和一二線城市又是巨大差別。我給你分享一個數據啊，咱們來對比一下北京和河北張家口的房地產庫存去化周期。所謂庫存去化周期，就是待出售的商品住宅存量，按照最近一段時間的平均銷售速度，賣完所需要的時間。比如，北京的房地產庫存去化周期只有12個月，但離北京僅150公里的張家口市，當地的房地產去化周期達到了133個月，一年建完的房子，卻要賣10年才能賣完。

而長期來看，很多三四線中小城市的人口、產業都在不斷流失，年輕人和很多優質企業都在向著沿海大城市或者區域內的中心城市進行轉移。這些中小城市在被大城市虹吸，導致它們的房價失去了最基本的剛需支撐，也就是說，沒有持續穩定的剛需就不會有房價的上漲。

國家其實也意識到了這一點，去年10月17日的住建部國新辦發布會上，住建部負責人就坦率地表示：“從規律上看，『虹吸效應』是世界各個城市在發展過程當中一個普遍存在的現象，人口、產業向城市群較大城市來集中。但是從影響上看，『虹吸效應』有利有弊，我們都會趨利避害。不同的城市和城市的不同發展階段，『虹吸效應』會對它產生不同的影響。”你看，這個態度，話已經都說明了。

我們來小結一下，從短期看，在去年政策已經盡全力的情況下，三四線城市的房價還是沒有太大起色;從中期看，三四線城市過去十年積攢的房屋庫存，可能未來10年都賣不完;從長期來看，受虹吸效應影響，房價正在加速分化，未來一二線城市強者恆強，而大部分三四線城市弱者更弱。

房價分化，對你有什麼影響？

那麼一二線和三四五線房價的分化，對我們每一個身處其中的人來說，會產生哪些重大影響呢？我總結出了三點，我們一個個來說。

第一個影響，大部分三四五線城市的房子的投資屬性將越來越小。

我們可以看到，相當比例的三四五線城市的房子，現在還看不到停止下跌的跡象，也就是找不到市場的“底”。而即使未來不再下跌，也很難反彈上漲。投資三四五線的房子，越來越有可能成為虧本的生意。如果你手上還持有這樣的房子，不妨留意一下每次國家出台政策後的市場推動期，看看要不要找機會置換。這類房產的保值性可能會持續下降，未來出現顯著漲價的可能性相對較小。

第二個影響，三四五線城市的財政收入可能需要尋找新的增長方向。

因為大量三線以下城市政府的收入大部分都是來自賣地收入，如果房子賣不出去，那麼地也就賣不出去了，財政就會遇到困難。這些城市只有尋找到新的收入增長方向，才會在營商環境、消費水平、市政維護等方面保持穩定和增長。但注意我的措辭啊，如果有的城市沒找到新增方向呢？

第三個影響，企業和個人，需要謹慎地選擇城市。

要知道，房地產的上下游聯通著超過200個行業，如果一些城市本地的房地產市場不行了，可能會導致這些行業因為無利可圖而逐步搬離本地，它們的搬離也會帶走工作機會。所以，無論你是企業還是個人，在選擇城市時都要更加慎重。

最後，我想給出一個我的判斷，供你參考：中國樓市遲早有回暖的那一天，但是，這種復甦可能不會同樣惠及所有三四線城市。我的建議是，像住建部負責人表態說的那樣，趁早“趨利避害”。